Predaj nehnuteľnosti v roku 2026: Krok druhý - Stanovenie správnej trhovej ceny nehnuteľnosti

Stanovenie správnej trhovej ceny je jeden z najdôležitejších krokov pri predaji nehnuteľnosti. Mnohí majitelia si myslia, že „vyskúšajú vyššiu cenu a uvidia“. Realita je však iná – nesprávne nastavená cena môže spôsobiť pomalý predaj a v konečnom dôsledku aj nižší výnos.

Ak chcete predať byt alebo dom rýchlo a za férovú cenu, musíte začať realistickým pohľadom na trh.

Čo spôsobí príliš vysoká cena?

1. Nízky záujem
Kupujúci si dnes veľmi jednoducho porovnávajú ponuky. Ak je vaša nehnuteľnosť výrazne drahšia ako podobné byty v okolí, jednoducho ju preskočia.

2. Dlhý predaj
Nehnuteľnosť, ktorá je na realitných portáloch 4–6 mesiacov, začína pôsobiť podozrivo. Kupujúci si kladú otázku: „Prečo sa to ešte nepredalo?“

3. Cenové dno
Majiteľ je po mesiacoch bez vážneho záujmu pod tlakom a postupne znižuje cenu. Často nakoniec predá za menej, než keby bola cena od začiatku nastavená realisticky.

Správne nastavená trhová cena paradoxne vytvára konkurenčný tlak – a ten môže viesť k lepším ponukám.

Ako sa stanovuje trhová cena nehnuteľnosti?

Pri určení ceny nestačí pozrieť si pár inzerátov. Profesionálne ocenenie zohľadňuje viacero faktorov:

1. Lokalita

Lokalita je najdôležitejší faktor ceny. Rozhoduje:

• občianska vybavenosť,
• dostupnosť MHD a napojenie na centrum,
• škôlky, školy, obchody,
• parkovanie,
• reputácia lokality.

Dva rovnaké byty môžu mať rozdiel v cene desiatky tisíc eur len kvôli polohe.

2. Stav a dispozícia

• pôvodný stav vs. rekonštrukcia,
• kvalita materiálov,
• rozloženie miestností,
• priechodné izby vs. samostatné vstupy.

Dispozícia často ovplyvní predaj viac než samotná výmera.

3. Poschodie a orientácia

• výťah alebo bez výťahu,
• prízemie vs. vyššie poschodie,
• orientácia na svetové strany,
• hlučnosť z ulice.

Tieto faktory môžu cenu zvýšiť alebo znížiť o tisíce eur.

4. Balkón, výťah, parkovanie

Dnes sú to výrazné konkurenčné výhody. Byt s balkónom a parkovacím miestom sa predáva rýchlejšie a často aj za vyššiu cenu.

5. Aktuálna konkurencia na trhu

Dôležité je sledovať:

• koľko podobných bytov je aktuálne v ponuke,
• v akej cenovej hladine sa pohybujú,
• ako dlho sú inzerované.

Ak je v lokalite 15 podobných bytov, musíte sa vedieť odlíšiť cenou alebo kvalitou prezentácie.

6. Reálne predajné ceny, nie inzerované

Toto je zásadný rozdiel.

Inzerovaná cena ≠ predajná cena.

Mnohé nehnuteľnosti sa predajú po vyjednávaní lacnejšie, než za koľko boli ponúkané. Skutočný obraz trhu dávajú až reálne uzavreté obchody.

Ako si urobiť vlastný prieskum trhu?

Ak si chcete spraviť základný prehľad sami, postupujte systematicky:

Krok 1: Nájdite porovnateľné nehnuteľnosti

Hľadajte byty/dom:

• v rovnakej lokalite (ideálne rovnaká mestská časť),
• s podobnou výmerou (±5–10 m²),
• rovnaký typ (panel, tehla, novostavba),
• podobný stav (rekonštrukcia vs. pôvodný stav).

Porovnávajte len skutočne podobné nehnuteľnosti.

Krok 2: Sledujte cenu za m²

Vypočítajte si cenu za meter štvorcový pri každej porovnateľnej nehnuteľnosti.

Potom si urobte priemer.

Pozor – ak je niektorý byt výrazne lacnejší alebo drahší, skúmajte prečo (stav, orientácia, hlučnosť, právny problém).

Krok 3: Sledujte, ako dlho sú inzerované

Ak sa niektorý byt ponúka už 5 mesiacov bez zmeny, je pravdepodobne nadhodnotený. To je signál, že trh tú cenu neprijal.

Krok 4: Buďte k sebe realistický

Majitelia majú k svojej nehnuteľnosti prirodzený emocionálny vzťah. Kupujúci však hodnotia racionálne.

Cena by mala vychádzať z trhu – nie z očakávaní.

Oplatí sa profesionálny odhad ceny?

Správne nastavená cena môže:

• skrátiť predaj o mesiace,
• zvýšiť konkurenciu medzi kupujúcimi,
• ušetriť tisíce eur pri vyjednávaní.

Profesionálny odhad vychádza z dát, skúseností a reálnych obchodov, nie len z inzerátov.

Záver: Cena predáva

Najlepší marketing ani najkrajšie fotografie nezachránia zle nastavenú cenu. Naopak, správna cena dokáže vytvoriť dopyt, urýchliť predaj a často priniesť lepší výsledok, než „skúšanie trhu“ s prestrelenou sumou.

Ak chcete predať výhodne, začnite číslami – nie emóciami.